邢文强律师,沛县律师,现执业于江苏金维律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!
房屋被拆迁后,政府或者相关单位需要给被拆迁户建设相应的安置房,接下来就由的为您介绍定向安置房可以买卖吗,定向安置房的产权是怎样的。
一、定向安置房可以买卖吗
1、定向安置房是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地的拆迁过程中,以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口的被拆迁人定向销售的住宅房屋。
2、定向安置房当然是可以买卖的,只不过需要注意很多。定向安置房不是完全产权,即具有完全的房屋权,却不一定具有完全的土地使用权。很多定向安置房的土地性质是划拨土地,也就是没有缴纳出让金。定向安置房在以后再次交易时,可能会被要求补缴土地出让金。
3、交易时间的限制:不少定向安置房都有交易时间限制,也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定,只要是你买到的已经办理过登记的现房,就可以上市交易。不过,商品期房法律上是不允许转售的。
二、定向安置房的产权是怎样的
定向安置房产权性质定性为经济适用房,但不受普通经适房;五年内禁售;的限制,上市交易需由购买人按成交额的3%补交土地出让金。定向安置房主要采用两种方式管理,一是按照经适房产权管理,一是按照限价房产权管理,均不受;购买5年才能上市交易;这一条件限制。
政策规定,以划拨方式取得建设用地,且用于安置疏解居民的对接安置房,产权性质为经适房产权。但这些安置房不受普通经适房交易限制。普通经适房购买不满5年不得上市交易;满5年的按;新房新办法,老房老办法;的政策补交土地收益,最高需补交同地段相似商品房价差的70%。安置房的交易时间则不限,只需由购买人按成交额的3%补交土地出让金即可。
定向安置房保障了住户的居住权,对于定向安置房产权性质是什么要因情况而定,因重大市政工程动迁居民而建造的,定性为商品房,但又有所不同,取得所有权的5年之内不能上市交易,因房产开发等因素而建造的,则与商品房并无区别。
定向安置房当然是可以买卖的,只不过需要注意很多,定向安置房不是完全产权,即具有完全的房屋权,却不一定具有完全的土地使用权,因此有的时候可能需要补缴土地出让金。
一、一房二卖所有权归属如何解决
对一房二卖纠纷,应分别不同情况予做不同的处理:
在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的。后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。
在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同的情形。
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋所有权人,出卖人系出卖他人之物。《合同法》规定:;出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。;不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物,不构成买卖合同的标的物。换言之,《合同法》不承认出卖他人之物的合同的效力。违反《合同法》规定,即属于无权处分行为。
二、处理一房二卖纠纷的法律依据
最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》基于对开发商缺乏诚信行为的规制角度,创制了新的物权变动规则。因此,关于商品房买卖中的一房二卖纠纷的处理,在法律适用上,应首先适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》,该解释未尽之处,方可依一般原则进行处理。
商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。
买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。
在一房二卖中,预售合同登记的,具有对抗其他买受人的效力。
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